La pregunta más común antes de comprar casa no es "¿qué hipoteca elijo?" sino "¿tengo suficiente dinero?". Esta guía responde exactamente a eso: cuánto necesitas ahorrar, por qué, y cómo ajustar el cálculo a tu situación concreta en España.
¿Cuánto dinero necesito para comprar casa?
La regla básica: necesitas entre el 28% y el 32% del precio de compra disponible en efectivo antes de pedir la hipoteca.
Esto se desglosa así:
- 20% → entrada (el banco financia hasta el 80% del valor de tasación)
- 8-12% → gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría)
- opcionalmente: fondo de imprevistos y reformas
Para una vivienda de 200.000 €, necesitas tener listos entre 56.000 € y 64.000 €.
¿Por qué el banco solo financia el 80%?
Los bancos en España, por norma general, financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda (no del precio de compra). Este límite existe porque:
- Garantía ante impago: si ejecutan la hipoteca, el banco necesita recuperar su dinero aunque el valor del inmueble caiga
- Regulación prudencial: el Banco de España recomienda no superar el 80% de LTV (Loan to Value)
- Gestión de riesgo: el 20% que pone el comprador reduce la probabilidad de impago
Existen hipotecas que financian más del 80% (hasta el 90% o 100%), pero son excepcionales, más caras y se reservan para casos muy concretos (empleados del banco, viviendas de remate de banco, primer acceso a vivienda con condiciones especiales).
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¿Cuáles son los gastos de compra?
Los gastos de compra son los costes adicionales al precio de la vivienda que debes pagar en el momento de la firma. Son obligatorios y no son financiables por la hipoteca.
Impuestos (la partida más grande)
Para vivienda de segunda mano:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): varía entre el 6% y el 10% del precio de compra según comunidad autónoma. En Madrid es 6%, en Cataluña puede llegar al 10%.
Para obra nueva:
- IVA: 10% del precio (4% para viviendas de protección oficial)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre 0,5% y 1,5% según CCAA
Gastos de hipoteca (los paga el banco desde 2019)
Gracias a la Ley Hipotecaria de 2019, el banco asume los gastos de notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca y el impuesto AJD de la hipoteca.
El comprador solo paga la tasación (entre 250 € y 600 €).
Gastos de compraventa (los paga el comprador)
- Notaría de la compraventa: entre 600 € y 1.200 € aprox. (depende del precio)
- Registro de la propiedad: entre 400 € y 900 € aprox.
- Gestoría de la compraventa: entre 300 € y 600 €
Resumen de gastos según precio de vivienda
| Precio vivienda | ITP (8%) | Notaría + Registro | Total gastos |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 12.000 € | ~2.000 € | ~14.000 € |
| 200.000 € | 16.000 € | ~2.500 € | ~18.500 € |
| 300.000 € | 24.000 € | ~3.000 € | ~27.000 € |
| 400.000 € | 32.000 € | ~3.500 € | ~35.500 € |
Nota: ITP varía por comunidad autónoma. Los datos son orientativos.
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¿Y si no tengo el 20% + gastos?
Hay situaciones en las que no alcanzas el 20%:
Hipoteca 90% LTV
Algunos bancos financian hasta el 90% del valor de tasación para compradores con buen perfil (empleo estable, ingresos altos, historial limpio). Aún así necesitas cubrir los gastos de compra (8-12%).
Aval ICO o avales autonómicos
El gobierno central y algunas comunidades autónomas tienen líneas de aval para jóvenes menores de 35 años (en 2026 el aval ICO estaba activo para primera vivienda). El aval garantiza hasta el 20% adicional de financiación, permitiendo hipotecas del 95-100%. Condiciones limitadas, consulta disponibilidad actual.
Donación familiar
Aceptada por los bancos con documentación. La donación de padres a hijos para compra de vivienda tiene tratamiento fiscal especial en muchas comunidades (reducción en el impuesto de donaciones).
Venta previa de otra vivienda
Si ya tienes una vivienda, la venta simultánea puede cubrir la entrada de la nueva.
El fondo de imprevistos: el ahorro que todos ignoran
Además de la entrada y los gastos, existe un tercer componente que la mayoría no calcula: el fondo de imprevistos.
Reformas inmediatas: incluso en viviendas en buen estado, suele haber gastos de pintura, pequeñas reparaciones, electrodomésticos, etc. Calcula entre 5.000 € y 15.000 € dependiendo del estado de la vivienda.
Colchón de seguridad: después de comprar la casa, deberías mantener un fondo equivalente a 3-6 meses de gastos totales (hipoteca + comunidad + suministros + vida). Esto te protege ante situaciones imprevistas (pérdida de trabajo, gastos médicos, etc.).
Comunidad de propietarios: si hay derramas pendientes o previstas, infórmate antes de comprar. Pueden suponer miles de euros.
¿Cuánto tiempo necesitas para ahorrar?
Tabla orientativa para alcanzar el ahorro necesario (entrada + gastos) según ahorro mensual:
| Precio vivienda | Ahorro necesario (~30%) | Ahorrando 500€/mes | Ahorrando 1.000€/mes | Ahorrando 1.500€/mes |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 45.000 € | 7,5 años | 3,75 años | 2,5 años |
| 200.000 € | 60.000 € | 10 años | 5 años | 3,3 años |
| 250.000 € | 75.000 € | 12,5 años | 6,25 años | 4 años |
| 300.000 € | 90.000 € | 15 años | 7,5 años | 5 años |
Preguntas frecuentes
¿El banco me dice exactamente cuánto necesito de entrada? No directamente. El banco tasará la vivienda y financiará hasta el 80% de ese valor de tasación. Si el precio de compra es mayor que la tasación, necesitarás cubrir esa diferencia también de tu bolsillo.
¿Puedo usar el plan de pensiones para la entrada de la hipoteca? Desde 2025 no se puede rescatar el plan de pensiones para compra de primera vivienda de forma privilegiada. Para disponer del dinero habría que cumplir los supuestos generales de rescate (jubilación, paro de larga duración, etc.).
¿Los impuestos de compra se pueden financiar? No. Los impuestos (ITP o IVA) y los gastos notariales deben pagarse en efectivo en el momento de la escritura. No se pueden incluir en la hipoteca.
¿Hay reducciones del ITP para jóvenes o primera vivienda? Sí, varias comunidades autónomas aplican tipos reducidos para jóvenes (normalmente menores de 35 años) o primera vivienda. Por ejemplo, Madrid tiene un tipo reducido del 6%, y algunas comunidades bajan hasta el 3-4% para primera vivienda. Consulta lo específico de tu comunidad.
¿Cuánto cuesta una tasación? Entre 250 € y 600 € según el tipo de inmueble y la tasadora. Es un gasto que paga el comprador antes de saber si el banco aprueba la hipoteca, por lo que solo se encarga cuando hay probabilidades reales de aprobación.